Разрешение на строительство является подтверждением того, что возводимый на земельном участке дом соответствует проекту и законодательству. Как правильно оформить документы на объекты капитального строительства и написать заявление, в какие сроки можно получить разрешение и почему могут отказать в его выдаче, — в материале РИА Новости.Разрешение на строительство
Любая стройка начинается с оформления разрешительных бумаг. Утверждение и согласование планов по строительству позволяет регулировать застройку улиц, сохраняя архитектурный облик населенных пунктов (если речь идет о работах в зоне исторической застройки), помогает избежать нецелевого использования земли (например, когда на территории СНТ строят базы отдыха). Кроме того, без разрешения властей нельзя оформить право собственности на дом или другую недвижимость.
До осени 2018 года застройщики оформляли специальное разрешение — бумагу, свидетельствующую о том, что жилое или коммерческое здание возводится по проекту и не нарушает нормы градостроительства. С 4 августа 2018 ситуация изменилась для тех, кто решил возвести дом, баню или сарай на садовом участке, участке для ЛПХ (личное подсобное хозяйство) или под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
Отличие от уведомительного порядка
С 2018-го информирование местной администрации о стройке на загородном участке идет в уведомительном порядке, который, по сути, мало чем отличается от оформления разрешения на строительство, отмечает кадастровый инженер, судебный эксперт Оксана Иванова:
«Можно сказать, что поменялось название услуги, оказываемой органами местного самоуправления. Теперь собственникам выдают уведомления о соответствии планируемого строительства параметрам ИЖС и нормам градостроительного законодательства. Однако суть осталась прежней: мы спрашиваем у государства, можно ли разместить в границах того или иного участка объект ИЖС».
Уведомление необходимо при строительстве/реконструкции садового дома или объекта индивидуального жилищного строительства. К последнему относят жилой дом с комнатами, дополнительными помещениями, высотой не более 20 метров и трех этажей над землей. Такой объект нельзя делить на отдельные независимые друг от друга помещения: превращение коттеджа в таунхаус запрещено.
Уведомительный порядок имеет свои плюсы и минусы, поясняет Оксана Иванова:
«С одной стороны, сократилось время оказания услуги: если на получение разрешения требовался месяц, то ответ на уведомление дают в течение семи дней. С другой стороны, добавились новые согласования, которых ранее не требовалось. К ним относятся согласования с аэропортами, ведомствами, отвечающими за культурное наследие и некоторыми другими. Раньше было достаточно соблюдать основные градостроительные нормы, касающиеся высотности, этажности и отступов от границ участка».В каких случаях получать не нужно
В п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) определен ряд объектов, для возведения которых разрешение не требуется. Среди них жилые и садовые дома, объекты ИЖС, газопроводы и т.д.
При возведении частного дома требуется уведомление на строительство, а не разрешение. При этом в 2022 году на всей территории России продлили дачную амнистию до 1 марта 2031 года, что отменяет необходимость предварительного согласования.
«Дачная амнистия подразумевает упрощенный порядок оформления в собственность жилых домов, размещенных на участках для садоводства, ИЖС и ЛПХ. Это значит, что до 1 марта 2031 года нет необходимости получать уведомления о соответствии. Исключение составляют случаи, когда строительство идет под ипотеку и банки требуют подтверждения законности, — объясняет эксперт Оксана Иванова. — Амнистия не отменяет градостроительные нормы и не поможет узаконить постройку, возведенную с нарушениями. Другими словами, благодаря амнистии не нужно согласовывать строительство объекта ИЖС, но регистрировать дом и право собственности на него необходимо. Незарегистрированный дом является незаконным самостроем, который могут даже снести».
Дачная амнистия и введение уведомительного порядка упростили процесс регистрации строительства: собственникам, подтверждающим законность дома, нужно собрать меньше документов, чем раньше.
Однако перед тем, как согласовывать проектные работы с чиновниками, владельцу земли необходимо получить полную информацию о территории, возможностях ее использования и т.д.
“Возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой”, — говорит Оксана Васильева, доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ.
Объекты считаются вспомогательными, когда есть основной объект недвижимого имущества. Например, жилой дом на дачном участке. Поэтому в зависимости от функции основного строения, к вспомогательным могут относиться бани, теплицы, гаражи, павильоны, склады, котельные и иные здания или сооружения.
Объекты вспомогательного использования возводятся без получения разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию.
Согласно Градостроительному Кодексу РФ, некапитальные строения — это временные сооружения, которые не имеют прочного фундамента. Их можно демонтировать без изменений конструктивных характеристик и перемещать с места на место. К таким объектам относятся киоски, навесы, павильоны, бани и т.д. Они не подлежат обязательной государственной регистрации, также при их возведении не требуется специальное разрешение.
При капитальном ремонте у здания восстанавливают повреждения, меняют изношенные детали и элементы, не затрагивающие несущие конструкции объекта. То есть новые конструкции не создаются, а только обновляются старые. Поэтому при капитальном ремонте не нужно утверждать проектную документацию, направлять проект на экспертизу и получать разрешение на строительство. Оно потребуется, если здание хотят реконструировать. При этом перед капремонтом все-таки следует обратиться к специалистам для оценки безопасности эксплуатации здания, его износа и т.д.
Согласно ст. 51 ГрК РФ, для строительства и реконструкции буровых скважин проводить экспертизу проектной документации и получать разрешение на строительство не требуется.
Линейный объект — это любое наземное и надземное инженерное сооружение, длина которого значительно превосходит ширину. К таким объектам относятся линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и т.д. Линейные объекты считаются капитальными, поэтому в некоторых случаях потребуется разрешение на строительство. При этом оно не понадобится, если строить газопровод, водопровод, трамвайные пути или другие объекты из перечня “иных случаев”.
Как получить разрешение на строительство
Чтобы получить разрешение на строительство, необходимо собрать все необходимые документы, написать заявление и передать бумаги удобным способом в администрацию. Списки документов могут различаться в зависимости от того, на какой объект строительства необходимо разрешение. Перед подачей заявления необходимо провести инженерно-геологические изыскания, а также составить проект и ситуационный план.Кто выдает
Согласовывают и разрешают строительство местные органы власти, как правило, в лице профильного ведомства: комитета по строительному надзору, департамента архитектуры и градостроительства и т.д.
Передать бумаги в администрацию можно несколькими способами:
- письмом по почте;
- через МФЦ;
- через личный профиль на сайте “Госуслуги”;
- лично на приеме.
Необходимые документы
Для получения разрешения прежде всего понадобится выписка и Единого государственного реестра недвижимости. В ней содержится информация о категории земли, ее назначении и действующих ограничениях по использованию. К примеру, на землях национального парка можно проживать, а строиться и подводить новые коммуникации нельзя (либо на эти работы действуют дополнительные ограничения). Список документов, которые также необходимы для получения разрешения на строительство:
- Градостроительный план земельного участка.
- Документы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия.
- Заявление.
- Паспорт.
- Копия свидетельства об аккредитации юридического лица.
- Материалы, содержащиеся в проектной документации.
- Положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства.
- Правоустанавливающие документы на земельный участок (если право на земельный участок не зарегистрировано в ЕГРН).
- Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.
- Решение общего собрания собственников помещений.
- Согласие всех правообладателей объекта капитального строительства.
Список документов может варьироваться, поэтому его следует уточнить заранее в профильном ведомстве.
Сроки и стоимость
Когда речь идет о зданиях и сооружениях, строительство которых ведут юрлица, на выдачу разрешений отводится пять рабочих дней. Уведомление о том, что загородный или дачный дом, построенный частным лицом, соответствует необходимым требованиям, оформляют в течение семи дней, период действия такого разрешения — десять лет. Сообщать об окончании стройки нужно не позднее, чем через месяц после готовности дома или другого сооружения. Рассмотрение документов в надзорном ведомстве также занимает семь дней, после чего заявителю направляют ответ, причем не всегда положительный:
«Ответ о несоответствии строительства выдают при грубом нарушении градостроительных норм: этажности, высотности, отступов от границ. Также основанием для отказа может служить нецелевое использование земли, когда, например, на участке под огородничество размещают жилой дом, что запрещено законом», — сообщает Оксана Иванова.
Согласование разрешения на строительство — бесплатная услуга. Однако в действительности платить приходится: за выписку из ЕГРН, заказ технического плана у кадастрового инженера, постановку дома на кадастровый учет и другие процедуры.Особенности при оформлении разрешения на строительство
В некоторых случаях в оформлении разрешения могут отказать. Например, если документы не соответствуют требованиям. Также существует ряд ситуаций, когда в разрешение необходимо внести изменения.
- Недостаточно документов для оформления.
- Возводимое сооружение нарушает нормы градостроительного плана.
- Устаревая проектная документация.
- Нарушены нормы межевания и планировки участка.
- Не представлено согласование с охранными зонами.
- Застройщик не имеет юридического права на получение разрешения.
- Возводимое здание не отвечает параметрам рабочего проекта.
- Заявка подготовлена некорректно, присутствуют технические недочеты.
При отказе следует устранить ошибки и подать заявление заново, либо обратиться в суд.Можно ли внести изменения в разрешение
Внесение правок в разрешение на строительство допускается, согласно ст. 51 ГрК РФ, в следующих случаях:
- образовался новый участок земли;
- права пользования недрами перешли к другому лицу;
- обнаружены ошибки в документах;
- поменялся застройщик;
- произошло изменение расположения либо характеристик строящегося объекта относительно границ участка.
Для изменения данных следует обратиться в государственный орган, имеющий необходимые полномочия, с заявлением и пакетом документов. Также на руках нужно иметь оригинал разрешения на строительство, в которое будут вносить новые данные.
Ответственность и штрафы за отсутствие разрешения
Если выстроенный дом не соответствует градостроительным нормам, застройщика ждет наказание от штрафа до сноса незаконной постройки и приостановки деятельности, если речь идет о предпринимателях.
При нарушениях правил в сфере капитального строительства размер штрафов составляет:
- от 2 тыс. до 5 тыс. рублей для простых граждан;
- от 20 тыс. до 50 тыс. для должностных лиц;
- от 500 тыс. до 1 млн. руб. для юрлиц.
За несоблюдение сроков уведомления о начале и окончании стройки с граждан могут взыскать от 500 до 1 тыс. рублей, с представителей власти — до 30 тыс. рублей, с компаний — до 300 тыс. рублей.Как узаконить самострой
Если загородный дом построен без разрешения, но не мешает соседям и не противоречит Градостроительному кодексу, его можно узаконить через суд. При отсутствии нарушений строение согласуют, а собственник оплатит госпошлину. Если же суд признает постройку самовольной, то придется, как минимум, платить штраф. В худшем случае постройку могут снести.
Что необходимо при освоении и застройке участка
В рамках освоения участка могут потребоваться: подготовка проектной документации объекта, освобождение участка от деревьев и иных насаждений, снос объектов, установка ограждения, размещение некапитальных строений и сооружений и т.д.
При этом необходимо учесть требования по планировке и застройке, получить все разрешения и соблюдать нормы экологии и безопасности. Также следует принимать во внимание нормы застройки:
- минимальная высота жилого дома — 2,2 м (но не более 3 этажей);
- минимальное расстояние до границы соседнего участка от жилого строения — 3 м;
- минимальное расстояние от постройки для содержания мелкого скота — 4 м;
- минимальное расстояние от гаража, сарая, бани — не менее 1 м;
- для насаждений: высокие деревья — 4 м, средние — 2 м, низкие деревья и кустарники — 1 м.
“Построенное здание с существенными нарушениями строительных норм и правил подпадает под снос, если эти нарушения являются неустранимыми и способны повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни и здоровью или уничтожение имущества третьих лиц”, — отмечает Оксана Васильева.Изменения в 2025 году
В 2025 году произошли следующие изменения в сфере строительства:
В 2025 году вырос размер государственной пошлины, которая взимается за постановку объекта недвижимости на кадастровый учет. Теперь для физических лиц регистрация права собственности будет составлять:
- при кадастровой стоимости дома менее 20 млн руб. — 4 000 руб.;
- более 20 млн руб. — 0,02% от кадастровой стоимости, при этом не менее 0,02% от цены сделки и не более 500 тыс. руб.
Также с 1 января 2025 года все капитально построенные объекты (имеющие фундамент), включая бани, теплицы, сараи и прочее должны быть зарегистрированы в Росреестре. С таких строений будет взиматься налог на имущество в размере от 0,1% до 0,3% от кадастровой стоимости. За объект, который используются для ЛПХ и имеет площадь до 50 кв.м, платить не нужно, но это правило касается только одной постройки. Налог на хозяйственные постройки не касается инвалидов I, II, III групп, участников боевых действий или пострадавших от военных действий.
